Отказ от преимущественного права покупки

При продаже постороннему лицу доли в праве общей собственности остальные участники долевой собственности в соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса РФ имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

Продавец доли обязан в письменной форме известить остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если же остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Вышеуказанные правила применяются также при отчуждении доли в праве общей собственности по договору мены.

По сложившейся в большинстве регионов РФ практике право собственности на комнаты в коммунальных квартирах оформляется не как право на отдельное жилое помещение, а как право на долю в общей собственности на всю квартиру. То есть все собственники комнат одной коммунальной квартиры, с юридической точки зрения, являются участниками общей долевой собственности на эту квартиру (сособственниками). В связи с этим, при продаже (мене) одним из сособственников своей комнаты он должен сначала предложить приобрести эту комнату другим сособственникам по определенной им цене. Если кто-либо из соседей изъявит желание приобрести комнату по указанной цене, то продать эту комнату постороннему лицу по этой же цене будет нельзя. Если желание купить комнату выразят сразу несколько сособственников, то право выбора покупателя будет принадлежать продавцу. В этом случае покупатель-сособственник должен купить комнату в течение месяца с того дня, когда его известили о предстоящей продаже.

При этом следует иметь в виду, что преимущественное право покупки имеют только собственники комнат. Если человек занимает комнату на каком-либо ином основании (например, по договору социального найма или как член семьи собственника), он не имеет преимущественного права покупки других комнат в этой квартире.

После того, как продавец известил остальных сособственников по предстоящей продаже (мене) своей комнаты, он должен ждать целый месяц. И только по истечении месяца он может продать свою комнату постороннему лицу. Для того чтобы сократить этот срок, необходимо убедить сособственников оформить у нотариуса отказ от преимущественного права покупки.

Для оформления отказа необходимо представить нотариусу паспорта соседей и сообщить информацию о продаваемой комнате (количество продаваемых комнат и их метраж; адрес квартиры; размер доли в праве общей собственности; фамилии, имена и отчества продавцов; продажную цену).

Несовершеннолетние сособственники квартиры также обладают преимущественным правом покупки комнат в этой квартире. Для оформления отказа от этого права от имени несовершеннолетнего сособственника необходимо предварительно получить разрешение органов опеки и попечительства. Как правило, такое разрешение выдается по запросу нотариуса. Если ребенку меньше 14 лет, то для оформления отказа от преимущественного права покупки от его имени к нотариусу должен явиться один из родителей этого ребенка со своим паспортом и со свидетельством о рождении ребенка. Если ребенку от 14 до 18 лет, то для оформления отказа он должен лично явиться к нотариусу со своим паспортом и свидетельством о рождении в сопровождении одного из родителей, также имеющего при себе паспорт.

Процесс оформления отказов пройдет быстрее и легче, если заинтересованное лицо (продавец или его представитель) заранее предоставит нотариусу все необходимые данные.

Если продавцу не удается убедить соседей оформить нотариальные отказы от преимущественного права покупки, то он может прибегнуть к процедуре уведомления соседей о предстоящей продаже путем передачи им соответствующих извещений через нотариуса.

Аналогичные правила действуют и при продаже (мене) доли в праве общей собственности на иное недвижимое, а также движимое имущество.